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資産形成

【CREAL】不動産クラウドファウンディングをおすすめしない理由とは

こんにちは、風見です。

今回は人気急騰中のクラウドファンドの一つである「CREAL」について、私の意見をお話ししていきたいと思います。

クラウドファンディングってなに?

CREALについて話していく前に、そもそもクラウドファンディングとは何かを少しだけ解説したいと思います。
クラウドファンディングとは、企業や個人が何か事業を始める際に、インターネット上の不特定多数から資金を集める仕組みのことです。
(※クラウドファンディング=クラウド(群衆)とファンディング(資金を供給する)を合わせた造語)

クラウドファンディングの種類は?

大きく分けると次の4通りの種類があります。

貸付型 ・いわゆるソーシャルレンディングのこと
・企業や個人に対して資金を貸し付ける
・投資家へのリターンは返済元金利の一部を分配
ファンド型 ・CREAL(不動産クラウドファンディング)はこのファンド型に該当
・投資家へのリターンは資金調達によって実現した売上の一部を分配
寄付型 ・あくまで「寄付」なので、リターンはない場合がほとんど
購入型 ・資金調達の末、実現した事業の成果である商品が投資家のリターン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違いとは?

私が考えるソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違いは次の4点です。

ソーシャルレンディング 不動産クラウド
法律 金融商品取引業
貸付業法
不動産特定共同事業法
利益源 融資の際の返済利息 不動産物件の運営利益
リターン 4.5~13% 4~10%
情報量 少ない 多い

利益源について

ソーシャルレンディングの場合は、たとえ貸付先の事業が上手く行かなくても、基本的には融資した際に契約した金利収入が確保されるのに対して、不動産クラウドファンディングの場合は、投資先の不動産物件の運営利益が出なければ、出資者に利益が分配されないケースがあります。つまり、公募の際に記載されている利回りはあくまで想定の利回りということになります。

情報量について

ソーシャルレンディングは法律上の制限から融資を受ける側の匿名性が確保されている為、投資家はどのような事業、会社に投資するかが分からないというデメリットがあります。

一方で不動産クラウドファンディングは、投資先が明確です。どこでどのような事業が運営されるかを知ることができます。日本は少子高齢化により人口現象エリアでの不動産投資は賢明ではありませんので、投資先の情報が広く開示されていることは大きなメリットといえると思います。

不動産クラウドファンディングと実物不動産との違いは?

では次に不動産クラウドファンディングと実物不動産投資の違いを見ていきましょう。

不動産クラウド 実物不動産
投資額 少額から取引可能 多額の資金が必要
時間・手間 スマホで取引完結 書類や手続きで時間が掛かる
税金(節税メリット) なし(雑所得分類) あり
投資期間 短期 中長期
元本毀損リスク 優先劣後によるクッション なし

投資額

業者にもよりますが、不動産クラウドファンディングの場合は基本的には少額からの取引が可能です。(CREALの場合は一口1万円からの取引が可能)
一方で現物の場合は、銀行から借入れができる場合があるので、純粋な比較はできませんが、物件価格としては1000万円以上の資金が必要な場合もあります。
必要資金という観点では不動産クラウドファンディングの方が有利ですね。

投資期間

案件にもよりますが、不動産クラウドファンディングの投資期間は1年前後のものが多いです。短期的に資産を運用したい人に向いています。
一方で現物の場合は、10年以上の中長期投資のケースが多いと考えています。もちろんプロの方は短期的な不動産売買によるキャピタルゲインを得ている人もいますが、多くの方にとっての現物不動産投資はある程度、中長期的なものになる場合が多いです。

元本毀損リスク

不動産クラウドファンディングの業者の中には、CREALのように優先劣後形式をとっている業者があります。優先劣後形式とは、利益は個人の投資家に優先的に分配し、損失が出た場合は業者が優先的に損失を負担するという体系のことです。損失が出たとしても先ずは業者が負担することになるので、一定のリスククッションはあるということですね。
一方で現物投資の場合は全て自己負担になるので、よりリスクを抑えた投資が可能です。

CREALについて

さて、ここまで不動産クラウドファンディングの概要について話してきましたが、ここからはCREALについてお話していきます。
先ずはCREALの特徴、メリットについて次の通りまとめました。

投資資金 一万円から投資可能
購入手続き スマホで完結でき、手軽
情報量 HPやアプリから投資先物件の情報がイラストや動画で確認可能
物件運用工数 不動産のプロであるCREALが全面的に実施
投資先 個人ではなかなか手が出ない大口案件(ホテル・病院など)に投資可能

このようにCREALでは不動産投資をしたいが、経験がなく資金もないといった初心者の方にとっては、すごく魅力的な会社だと考えています。

CREALをおすすめしていないたった一つの理由

ここまで読んで頂けた方はCREALに投資したいという思いになるかと思いますが、1点だけCREALをおすすめできない理由があります。
おすすめできない理由は、CREALの提供する商品の特性と優先劣後方式の穴が原因です。
(※2019年3月現在)

CREAL(不動産クラウドファンディング)のリターンの源は賃貸料で、もし賃貸料が回収出来ずに損失が出てしまった場合は「優先劣後方式」によりCREALが損失を負担した後、私たち投資家が負担します。つまり、投資家は利益を受け取るチャンスもあれば、損失を被るリスクもあるということです。
ここまではいいでしょう。私が問題視しているのは次の点です。

CREALが投資家に元本を返却する原資は不動産物件を売却した金額となります。購入時点よりも不動産価格が下落していた場合は優先劣後方式で先ずはCREALが損失を負担し、次に投資家が負担することになります。ここまでもいいでしょう。

問題は不動産を売却した時に利益が出た場合です。「不動産売却益が出た場合は、その利益は投資家には分配されない」のです。

これって変だと思いませんか?損失は投資家もリスクを負うのに対して、利益はCREALが独り占めというのは個人的には違和感があります。リスクを負っている限りはリターンを得るチャンスが欲しいと思うのは当然ですよね。もちろん、基本的には優先劣後により投資家に優しい体系をとっているという事は理解しているのですが、私はこの1点が腑に落ちないためCREALでは投資を始めていません。

この点に関して、CREALに問い合わせたところ、
現時点での(2019年3月時点)CREALの商品としては、キャピタルゲインを配分する商品はないが、今後はキャピタルゲインについても配分できる商品を提供することを検討している」とのことでした。

まとめ

以上、いかがでしたでしょうか。個人的には、今後CREALの取り扱い商品(案件)が増え、キャピタルゲインも得ることが出来るようになれば、短期的な資産運用手段としてサテライト的に活用することを検討していきたいと思います。

ただし、このデメリット(?)を考慮に入れたとしても短期的な不動産投資をしてみたいという方にとっては魅力的な投資先だとは思いますので、これらを踏まえて実際に投資するかどうかは個々人で判断していただければと思います。

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