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【数値で示す】マイホームと賃貸どちらがお得? 投資家目線で比較してみた【メリット・デメリット】

こんにちは。「米国株×豪ドル投資安定×成長の両立した資産運用」を目指しているHiROです。
今回は「マイホームを持つか、賃貸で暮らしていくか。最終的にどちらがお得かわからない!」といった方に対して投資家目線でお話をさせて頂ければと思います。
また、今回はその中でも特に会社員で賃貸だと会社から家賃補助が出るけど、持家にすると補助がほとんどでなくなる“といった方に向けた内容となっています。
マイホームを持つか、賃貸でずっと暮らしていくかという問題は様々な見解があるかと思いますが、その中の一意見として、私の意見を紹介させて頂きます。

マイホームか、賃貸か

マイホームを買うか、一生賃貸で暮らすかという議論は本当に重要なテーマですよね。恐らく多くの方にとって住居費が一生の中で最も金額としては大きな支出となるからです。
さっそくですが、私がマイホーム購入か一生賃貸かどちらを選択するかと言えば、「一生賃貸派」を選択します。今回は会社から家賃補助が出ることを前提条件としていますので、それに沿った私の意見の紹介をしていきたいと思います。詳しくは後程説明しますが、私が考える賃貸のメリットは次の通りです。

  • 気軽に引っ越せる(気分を変えたい・転勤になった・隣にヤクザがきた等)
  • 家賃補助が出ている分、毎月のキャッシュフローに余裕ができ、出来た余裕分を毎月積立投資する

このうち、1の気軽に引越せるというのは一般的なメリットですよね。今回は投資家目線での意見を紹介したいので、2のキャッシュフローを投資に回すことのメリットについて深堀していきます。

マイホームと賃貸の費用をシミュレーションしてみる

マイホームと賃貸を比較するにあたって、2パターンのシミュレーションをしていきますが、その際の前提条件を次の通り設定します。

<パターン1>

  • 期間:30~85歳
  • 借家:60歳まで5万円/月を自己負担、61歳から15万円/月を負担(全額自己負担)
  • 持家:ローン&諸経費負担10万円/月(35年ローン)
  • 投資:賃貸の場合、持家と比較して毎月5万円キャッシュフローに余裕がある為、60歳まで毎月5万円積立。61歳で以降の賃貸料を払うために資産を現金化

<パターン2>

  • 期間:30~85歳
  • 借家:60歳まで5万円/月を自己負担、61歳から15万円/月負担(全額自己負担)
  • 持家:ローン&諸経費負担10万円/月(35年ローン)
  • 投資:賃貸の場合、持家と比較して毎月5万円キャッシュフローに余裕がある為、60歳まで毎月5万円積立。61歳以降は積立は停止するが、資産はそのまま保持

では、それぞれのパターンを実際に見ていきましょう。

<パターン1>

マイホームvs賃貸 比較

オレンジ色の棒グラフが持家の累積コストで65歳まで毎年120万円(月10万円のローン)ずつ増えていき、65歳以降は新たな支出がなく、一定となっています。85歳時点での総支出額は4,320万円です。
青色の棒グラフが賃貸の累積コストで、60歳までは自己負担60万円/年(月5万円負担)で住めますが、退職後は家賃180万円/年(月15万円)と全額自己負担になります。85歳時点での総支出額は6,324万円です。

ここまで見てみると、賃貸は家賃補助が出ている間は持家よりもコストが低いですが、定年後は家賃が跳ね上がり、85歳時点では約2000万円、持家よりも多く支出しています。多くの人はこの数値を見て持家の方がいいと判断していると思います。

ここから、投資家目線を加えていきたいと思います。

灰色の棒グラフは、持家と賃貸のキャッシュフローの差額5万円/月を60歳まで積立投資した投資額です。60歳以降は家賃負担が増えるため、積立投資は停止する為、一定となっています。
緑色の折れ線グラフは積立投資による運用益です。年間5%の成長を織り込み60歳時点で2,386万円の運用益がでています。賃貸にしたことで浮いたお金を投資に回すことで持家では得ることのできなかった2,386円が手に入りました。よって、この分を賃貸の評価に加算したのが、青色の折れ線グラフです。ここではそれを賃貸実質コストと呼ぶことにします。

投資による運用益が年々大きくなっていきピークの60歳時点では2,386万円の運用益が得れており、60歳時点での賃貸の実質コスト(青色折れ線グラフ)はマイナス、つまり家賃支出よりも投資による運用益が上回り、利益が出ている状態になっています。60歳で投資はやめるので、徐々に実質コストも上がっていきますが、投資運用益を含めた最終的な賃貸の実質コストは3,938万円となり、持家よりも約400万円得していることになります。

<結論>

持家と賃貸の持ち出し金額のみを比較すると持家の方が2000万円得するが、家賃補助により浮いた分のキャッシュを投資に回すことで、最終的には賃貸の方が持家よりも実質コストは低く抑えられる。

<パターン2>

 

 

 

パターン1では60歳時点で投資資産を現金に戻すシミュレーションでしたが、今回は積立自体は60歳で終えるが、資産はそのまま株式で保持した場合のシミュレーションとなります。60歳時点で4,246万円まで増えた資産は積立をやめたあとも順調に成長していき、85歳時点で1億4千万円もの資産をきずくことになります。もちろん賃貸の実質コストも大きく益の状態になります。

以上のことから、私は持家ではなく、一生賃貸で暮らしたほうが良いというのが私の意見です。

マイホームは夢、お金がすべてはない

こういった話をすると、「マイホームは夢なんだからお金だけでは語れない!」といった意見が出てくるかと思います。

その意見には私も賛成しています。人の幸せの在り方、感じ方はそれぞれです。家庭を持ち、マイホームで幸せな日々を過ごすことが夢だという人はマイホームを買うのは全然アリだと思います。
今回はあくまで、投資家目線でどちらをお勧めするかといった数値面で話ですので、自身の人生にとって何がベストかをそれぞれが考え、決断していけばいいかなと思います。私自身も経済的に自由な状態になれたら、マイホームを買ってもいいなとは思っています。私の場合の優先順位は経済的に自由になる→マイホームということですね。

まとめ

以上、いかがだったでしょうか。繰り返しますが、ここではあくまで投資家目線でマイホームと賃貸のどちらがいいかというテーマに対して私の意見を紹介させて頂きました。私の場合は、賃貸で暮らしつつ、資産を拡大し、経済的な自由になることが人生の最も大きなミッションのひとつなので、賃貸派となりました。皆様ぜひ自身の人生の目標、優先順位を確認し、もっとも合理的な方法で実践して頂ければと思います。